2019年3月14日，廣州開發區人才工作集團、國泰君安證券有限公司、興業證券股份有限公司在廣州香雪國際公寓會所會議室聯合舉行了粵港澳大灣區首宗人才物業租金資產證券化推介會。活動吸引了工商銀行、廣州銀行、北京銀行、浦發銀行、廣發銀行、民生銀行、招商銀行、江蘇銀行、平安銀行、廣州農商行等十幾家投行代表參加，會場反響熱烈，對首宗人才物業租金資產證券化這一“新玩法”表現出十足興趣。

本次推介會的“主角”—人才物業租金資產證券化，是指通過廣州開發區人才工作集團下屬子公司廣州科寓投資管理有限公司所運營的人才公寓租金收益權作為基礎資產的資管計劃產品，這在國內尚屬先例。

新形勢催生人才物業租金證券化

黨的十九大報告中指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2019年2月18日，中央政府又出臺了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，“要把該區域建設成為充滿活力的世界級城市群、宜居宜業宜游的優質生活圈”的戰略定位。習近平總書記更是強調，“發展是第一要務，創新是第一動力，人才是第一資源”。“牢固確立人才引領發展的戰略地位，全面聚集人才，著力夯實創新發展人才基礎”。

位于大灣區中心點的黃埔區、廣州開發區，一直是廣州改革開放的急先鋒、排頭兵，是我國改革開放的試驗田、先行地，是1984年我國設立的首批國家級開發區之一。今日的黃埔區、廣州開發區，已經建設成為廣州發展實體經濟和戰略性新興產業的主戰場，是珠三角國家自主創新示范區和廣州國際科技創新樞紐的核心區，是粵港澳大灣區的創新源，宛如粵港澳大灣區的一顆“灣頂明珠”，對人才政策、人才安居方面的創新舉措更是層出不窮，全國領先，把創新人才放在粵港澳大灣區建設的突出位置。

如何更好地盤活各種人才住房資源，為創新人才提供更高質量的服務？以探索人才工作新模式，打出人才政策創新組合拳，全國首創全鏈條人才服務模式，擦亮“上管老，下管小”人才服務招牌聞名全國的廣州開發區人才工作集團聯合國泰君安、興業證券打造了全國首宗人才物業租金資產證券化產品，力圖多方受益，最終更好、更高質量地服務于創新人才。

產品投資亮點多  引發投行“連珠炮”提問

據悉，人才工作集團2018年實現營業收入0.9億元，資產規模達31.29億元。為持續優化人才創新創業生態環境，通過劃撥、租賃、改造、自建、收購等多種途徑籌集各類人才住房5829套， 364165.99平方米；收購135套，8695.78平方米；劃撥423套，55026.68平方米；租賃957套，48905.52平方米，并按照“上管老”服務理念，建設“旅居式”人才養老公寓——才頤公寓。同時收購簽約總建筑面積約36萬平方米，標的總價約36.4億元，資產規模達31.29億元，合同規模52億元，資產市場價值75億；獲批銀行授信總額度32.35億元，敞口額度22.85億元。

推介會上，人才工作集團董事長陳永品、總經理吳祿也分別就廣州開發區對人才政策的支持、扶持力度和集團在人才物業的前景、人才安居方面的遠景規劃做了詳盡的介紹，副總經理柴洪輝和國泰君安代表對“國君—廣州人才租賃第一期資產支持專項計劃”向現場投行代表做了產品特色介紹，語言風趣幽默，引發現場陣陣笑聲。

作為全國首宗人才物業租金資產證券化產品，亮點頻出。原始權益人戰略定位高端，運營穩定，擁有一個博士后、一個博士、兩個碩士、三個本科的年輕化、高學歷領導班子充滿開拓進取的銳氣；擔保人開發區金控系廣州開發區資產規模最大、經營實力最強的國有資本運營實體；標的物業優質，地理位置優越，公共配套完善，收益穩定，租金覆蓋倍數高等。

種種產品優勢引發了在場投行人士的興趣，頻頻拋出對產品、相關政策、原始權益人各方面規劃等的追問，人才工作集團和國泰君安代表一一作了解析，讓各投行代表滿意而歸。

產品特色顯著將持續發行

據了解，“國君—廣州人才租賃第一期資產支持專項計劃”項目發行總額為50400萬元，其中優先級資產支持證券為48000萬元，次級資產支持證券為2400萬元。次級資產支持證券由人才集團全額認購持有，并為優先級資產支持證券提供了信用增級。基礎資產的現金流最終來源于運營管理標的物業取得的物業運營收入。

目標物業廣州香雪國際公寓是由廣州開發區、蘿崗區政府高標準投資興建的科學城內重點公共配套項目，擁有3年以上經營歷史，物業運營收入超過優先級資產支持證券的本金和預期收益，通過數據預測現金流對優先A級證券本金的覆蓋比率在2.37倍以上，對優先A級證券各期本息的覆蓋比率在1.40倍以上。

創新理念打造融資新模式

作為全國首宗通過人才物業租金收益權為基礎資產的證券化產品，這一融資新模式的創新過程卻是歷經艱辛。

２018年初，為了解決人才工作集團快速發展面臨的資金短缺問題，投融資團隊快速組建，由集團副總經理、經濟學博士后柴洪輝率隊；工商管理碩士，具有豐富銀行金融經驗的項目經理楊學彬；獲漢語國際教育碩士，英語熟練，具有外資銀行從業經驗的胡葉喬３人組成融資團隊，臨危受命，探索創新這一融資新途徑。根據區政府要求國企創新融資手段的文件指引，他們先后突破無產權、租金監管、經營虧損等困境，創新思路，破除難點，盤點集團可用現金流，經過與券商的多輪溝通，最終以租金收益權為基礎資產，發行資產證券化產品募集資金。

融資模式創新后，尚需解決人才工作集團自身成立時間短、規模小、評級不達標、入池物業無權屬等限制性因素。在集團領導的大力支持下，投融資團隊積極溝通協調區相關部門及相關兄弟單位，在多方的努力下，最終成功理順了租金收益路徑、承租年限、強擔保措施等多重難關，達到上報要求。

“潮平兩岸闊，風正一帆懸。”據有關負責人透露，作為大灣區人才服務的先行者，人才工作集團有關人才安居配套工程將持續增多，也將不遺余力推進創新人才的各項服務，與金融、證券機構等采取更多有效方式合作，開發人才住房租賃證券化產品，合作前景更為廣闊，助力粵港澳大灣區建設藍圖，構建結構科學、集約高效的大灣區發展格局。